梧桐理财研究：地产业黄沙满天，房价何去何从？

2014年上半年宏观经济数据的疲软，地产业不太乐观。一方面城镇化的进程造成人口的转移，区域性供求关系逐渐发生变化；另一方面，冷酷的行情使得企业之间的竞争加剧，行业集中度不断提升。2014年的地产业即将上演区域分化、涨跌共存的局面，行业大并购或将来临。

    区域分化，涨跌共存

    从中国城镇化的特点和趋势来看，有三点值得注意。一是人口从农村向城市涌入；二是各省区域内部，人口从地方向省会城市迁移；三是在全国范围内，人口由西部向东部沿海城市迁移。在此背景下，若以供需关系来判断，人口迁出的地区，需求减少，供给过剩，此时的高房价存在大量泡沫，房价在未来持续下跌的可能性较大。而人口迁入的城市，需求量不断增加，因宏观经济增速放缓，短期内或有回落，但从长期来看，供不应求仍会使房价维持在高位，至少不会大幅下跌。

    搜房网百城房价指数显示，区域分化端倪初现。进入2014年，虽然各城市房价指数环比皆持续下跌，一片苍凉，但同比增速数据则开始分化，涨跌共存。数据显示，房价指数同比增幅持续下跌的城市主要是南通、温州、呼和浩特、嘉兴、金华、常州等三、四线城市，该类城市要么是老龄化问题严重突出，要么是人口向外迁移，导致需求量下降。同比持续上升的主要还是一、二线城市和各省会城市，需求持续上升，这可能是区域分化的一个表现。人口迁徙导致区域供求关系的变化，未来地产业区域分化和涨跌共存的现象或将成为常态。

    行业集中化，迎来并购潮

    一般规律而言，任何一个行业经过长时间高速增长之后，空间容量将逐渐趋于饱和，行业增速降缓，进入一个比较稳定的内部整合期，房地产行业也不例外。

    内部整合不仅仅在于存量的消耗，同时也将迎来“大鱼吃小鱼”的并购潮，行业集中度上升。数据显示，2003年到2011年，百强地产商的市场占有率从13.52%上涨到28.05%。进入2014年，百强地产商的市场占有率已达到30.7%，并且还在持续扩张。与此同时，房企并购案大幅增多，中研网数据显示，今年上半年上市房企的并购交易达到153宗，其中3月份就有70宗，而去年上半年才71宗，地产业并购潮已然到来。

    地产业黄沙满天，投资者该何去何从？梧桐理财网研究员表示，在现阶段，比较好的策略应该是在大城市中抱大腿。一方面，中小企业生存愈发困难，资金链断裂风险不断增加，金星房产、兴润置地等区域房企纷纷倒闭已经很能说明问题，预计在未来，中小房企的破产案例还会继续上演。同时，大型企业资金宽裕，土地储备充分，在行业增速放缓的状况下有实力去蚕食弱小企业，扩大自身销售份额，提升市场占有率，小企业也希望在破产之前尽早抽身，尽可能减少损失。另一方面，大城市一般蕴含着大量的潜在需求，经过一段时间的消耗，供求关系会趋于平衡。